Thị trường BDS hiện nay rất khó để bàn đến chuyện “tan băng” mà chỉ lên bắt đầu từ giải pháp để “phá băng”, tìm hướng đi cho lúc này, theo các chuyên gia.
Thị Trường BDS Hiện Nay – Giai Đoạn Khó Khăn Nhất Liệu Đã Qua
Ngày 26.07 vừa qua, Talkshow “Tan Băng Bất động sản – Góc nhìn người trong nghề” do Hội Môi giới BDS Việt Nam (Vars) tổ chức tại TP.HCM. Các chuyên gia trong ngành đã chia sẻ góc nhìn đa chiều về thực trạng thị trường BDS hiện nay, đưa ra lời khuyên cho người mua nhà trong bối cảnh BDS được nhận định là vẫn sẽ còn đối mặt khó khăn.
Chia sẻ quan điểm về thực trạng thị trường BDS hiện nay, ông Nguyễn Duy Thanh – TGĐ Công ty Cổ phần BDS Phúc Hưng cho biết, thị trường đã nhen nhóm một số tín hiệu tích cực từ chính sách quản lý. Chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án luật liên quan đến thị trường BDS hiện nay (Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai…), tiếp tục chủ trương hạ lãi suất cho vay, nới room tín dụng lên 14% cho toàn hệ thống.
Tuy nhiên ông Thanh cho rằng, nếu nói thị trường BDS hiện nay đã vượt qua khó khăn thì hãy còn quá sớm. Tâm lý người mua nhà vẫn đang là trở ngại lớn với việc phục hồi giao dịch nhà đất. Tuy hiện nay, tâm lý nhà đầu tư ổn định hơn so với giai đoạn cuối năm 2022 nhưng để tạo bức phá trong giao dịch ngay lúc này là khó có thể. Bên cạnh đó, rào cản pháp lý chưa thực sự khơi thông làm nguồn cung dự án khó bùng nổ ra thị trường.
Áp lực trái phiếu doanh nghiệp vẫn đè nặng khiến khả năng triển khai dự án BDS mới khó tiến hành lúc này. Từ nay đến quý 4/2023 hiện chỉ có một số dự án mới, nguồn cung nhỏ giọt tung ra thị trường. Ông Thanh dự báo, khó khăn vẫn đang bủa vay thị trường BDS hiện nay, cần phải giải quyết được hết những rào cản thì BDS mới có thể “tan băng”, hướng đến quy trình phục hồi và tăng trưởng.
Ở góc nhìn tích cực hơn, ông Nguyễn Thái Bình, TGĐ Đông Tây Land chia sẻ, gần đây, thị trường phía Nam đã có một số tín hiệu tích cực ở một số phân khúc BDS. Người mua đã tự tin hơn khi tiếp cận các dự án. Ở phân khúc căn hộ, sức mua đã trở lại ở một số dự án mở bán từ quý 2/2023.
Ví như căn hộ TP.HCM, giao dịch đã rục rịch trở lại từ quý 2/2023, thậm chí đã có dự án ghi nhận gần 2.000 sản phẩm được giao dịch, trong đó hơn 1.000 sản phẩm đã ký hợp đồng mua bán. Vấn đề của thi trường căn hộ là thiếu hụt nguồn cung phù hợp chứ không phải đã hết nhu cầu mua.
Nhận định về khẩu vị mua BDS của nhà đầu tư hiện tại, ông Bình cho biết, mặc dù vẫn bị ảnh hưởng của thị trường chung. Có dự án bán tốt, có dự án bán chậm, có dự án bán chưa được. Thế nhưng, nhu cầu của khách hàng với BDS khá lớn. Tài chính của khách có nhưng do tâm lý chưa ổn nên mới chưa tham gia vào thị trường. Vì thế, chọn phân khúc phù hợp với từng thời điểm để tham gia là cách mà doanh nghiệp có thể “chốt” được khách lúc khó khăn, trụ được với thị trường.
Thị Trường Đã Đến Lúc Bàn Chuyện “Tan Băng”?
Xoay quanh câu truyện thị trường BĐS hiện nay đã chạm đáy hay chưa, đã đến lúc bàn về việc “rã băng” nhà đất?
Chuyên gia BDS, TGĐ Công ty BĐS Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang chia sẻ, hiện nay biên độ giảm giá bán BDS tại vùng 1 (các khu vực đô thị lớn) trung bình từ 10 -15%, vùng 2 (các tỉnh ngoại thành vùng ven) thì nhiều nơi giảm từ 15 -30%. Ngoài ra thị trường còn rải rác một số giao dịch BDS giảm giá sâu từ 40 – 50% do ngộp tài chính. Mức giảm hiện tại đã là khá sâu, thích hợp để xuống tiền nếu là sản phẩm tốt, pháp lý sạch. Còn nếu người mua cứ tiếp tục ôm kỳ vọng dò đáy BDS, chờ giá sẽ hạ xuống mức bằng với giá bán trước các đợt sốt đất thì rất khó.
Với câu truyện “tan băng”, các chuyên gia cho rằng, thị trường BDS hiện nay đang ấm dần lên, tuy nhiên BDS vẫn cần phải có thời gian để thẩm thấu các thay đổi trong chính sách. Tâm lý người mua nhà đang dần tích cực trở lại nhưng để tính đến việc “xuống tiền” mua BDS ngay và luôn lúc này hãy còn quá sớm. Bên cạnh đó, chuyên gia cho rằng, mỗi phân khúc, loại hình sẽ có những thời điểm “tan băng” khác nhau. Rất khó để xác định một mốc thời điểm chung cho cả thị trường.
Ví như thị trường căn hộ TP.HCM, nếu nói giao dịch “đóng băng” thì là không đúng mà chủ yếu là do nguồn cung không có nhiều, rổ hàng cao cấp chiếm đa số nên giao dịch có xu hướng lệch pha. Hay nhà riêng vẫn là phân khúc có giao dịch, thậm chí giá bán cũng không hạ nhiều như kỳ vọng. Ngược lại, với giao dịch mua bán đất nền thì vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, đất nền là phân khúc đầu tư, tâm lý bắt đáy loại hình này chiếm đa số nên có thể phải đến cuối năm nay, đất nền mới xuất hiện dấu hiệu cải thiện giao dịch.
“Nếu phải dự đoán thời điểm thị trường phục hồi, tôi cho rằng sớm nhất là quý 2/2024, bất động sản sẽ có được những tín hiệu tích cực hơn và giao dịch trở lại với hầu hết các phân khúc”, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam cho hay.
Bàn về những thị trường và loại hình tiềm năng để đầu tư, các chuyên gia cho rằng, bám theo câu truyện về hạ tầng và phát triển khu công nghiệp luôn là hướng đi “ăn chắc mặc bền” cho nhà đầu tư bất động sản.
Trước đây, người mua nhà luôn có xu hướng tập trung nhiều về trung tâm các thành phố lớn dẫn đến những khu vực này thường quá tải và chật chội, dư địa cho việc phát triển thị trường BDS gần như không còn, vì quỹ đất khan hiếm. Do vậy, thay vì di chuyển về vùng lõi, hiện nay vùng ven các thành phố đang trở thành điểm đến thu hút đông đảo người dân, nhà đầu tư BDS đổ về. Đặc biệt, với việc mở rộng, nâng cấp hạ tầng ra vùng ven, sức mua tại đây sẽ ngày càng tăng mạnh. Và ở đâu có sức mua lớn, ở đó thị trường BDS sẽ hồi phục sớm.