Đặc khu Cát Hải với mô hình chính quyền hai cấp, tập trung phát triển logistics và du lịch sinh thái, cùng với bảng giá đất 2026 và hạ tầng bứt phá, thị trường bất động sản tại đây đang có nền giá “khủng”, dịch chuyển từ lướt sóng sang đầu tư dài hạn, ưu tiên các tài sản có pháp lý sạch.
Bảng giá đất mới 2026 thiết lập một luật chơi minh bạch hơn, biến các bất động sản “sạch” thành “tài sản trú ẩn” an toàn. Hiện tại, phân khúc đất đô thị Cát Bà cực kỳ đắt đỏ và khan hiếm, trong khi đất công nghiệp và đất nền tái định cư đang tăng trưởng bền vững nhờ nhu cầu thực.
Được tiếp sức bởi hệ thống hạ tầng trọng điểm như Cầu Tân Vũ – Lạch Huyện 2 và dự án mở rộng cảng cửa ngõ, mặt bằng giá tại Đặc khu Cát Hải dự kiến sẽ tăng 5-8% vào quý 2/2026. Thị trường đang dịch chuyển mạnh mẽ từ lướt sóng đầu cơ sang đầu tư giá trị dài hạn, mang lại cơ hội vàng cho những nhà đầu tư am hiểu sâu sắc về quy hoạch và pháp lý.
Đặc khu này được hình thành trên cơ sở sắp xếp lại toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của các đơn vị hành chính cũ gồm: Thị trấn Cát Hải, thị trấn Cát Bà và 10 xã (Đồng Bài, Hoàng Châu, Nghĩa Lộ, Văn Phong, Gia Luận, Hiền Hào, Phù Long, Trân Châu, Việt Hải, Xuân Đám), với quy mô dân số 71.211 người trên diện tích 286,98 km².
Việc nâng cấp từ “huyện” lên “đặc khu” tạo ra một cú hích tâm lý thị trường cực mạnh. Trong mắt nhà đầu tư, “đặc khu” gắn liền với sự phồn thịnh, hạ tầng hiện đại và giá đất cao. Điều này giải thích cho làn sóng săn tìm quỹ đất đang âm thầm diễn ra tại các xã như Xuân Đám, Trân Châu hay Phù Long.
Theo Quy hoạch 2050, Đặc khu Cát Hải được xác định là vị trí trung tâm của chiến lược phát triển kinh tế biển. Hải Phòng không chỉ là một thành phố cảng, mà được định hướng trở thành trung tâm kinh tế biển hiện đại, mang tầm quốc tế, hàng đầu ở Đông Nam Á. Trong bức tranh đó, Cát Hải đóng vai trò kép:
Vừa là cực tăng trưởng Logistics, với trọng tâm cảng cửa ngõ quốc tế Lạch Huyện và khu phi thuế quan Xuân Cầu, khu vực đảo Cát Hải (Đồng Bài, Nghĩa Lộ) được quy hoạch để trở thành trung tâm logistics và công nghiệp hậu cần cảng biển lớn nhất miền Bắc. Đồng thời là thiên đường Du lịch xanh với khu vực đảo Cát Bà được định vị thành trung tâm du lịch chất lượng cao, sinh thái, đẳng cấp quốc tế. Mục tiêu đón 25 triệu lượt khách vào năm 2030 đặt ra áp lực và cơ hội khổng lồ cho việc phát triển hạ tầng lưu trú, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí.
Sự phân định rạch ròi nhưng bổ trợ lẫn nhau giữa “Cát Hải công nghiệp” và “Cát Bà du lịch” tạo ra hai thị trường bất động sản song hành với những đặc thù riêng biệt, đa dạng hóa danh mục đầu tư cho dòng vốn chảy về đây.
Chỉ số giá BĐS theo phân khúc – Bức tranh đa sắc màu
Dựa trên dữ liệu thu thập thực tế từ thị trường đầu năm 2026, giá từng phân khúc bất động sản tại đặc khu Cát Hải được tóm lược như sau:
Với Đất ở và Nhà ở đô thị, hiện đang là “tấc đất tấc vàng” tại khu trung tâm, phân khúc sôi động nhất, chịu tác động trực tiếp từ sự khan hiếm quỹ đất tại đảo ngọc Cát Bà.
Khu vực Thị trấn Cát Bà (cũ): Quỹ đất cực kỳ khan hiếm, mật độ xây dựng cao. Đây là “trái tim” du lịch, nơi tập trung mọi hoạt động thương mại, dịch vụ sầm uất nhất. Giá thị trường các vị trí mặt tiền đường 1/4 (hướng biển) đang giao dịch ở mức “không tưởng”, dao động từ 180 – 350 triệu đồng/m² tùy vị trí và bề rộng mặt tiền. Các lô đất trong ngõ ô tô tại khu vực Núi Ngọc, Tùng Dinh cũng không hề rẻ, dao động từ 60 – 95 triệu đồng/m². Xu hướng các Nhà đầu tư săn lùng các khách sạn mini, nhà phố cũ để cải tạo hoặc xây mới. Tính thanh khoản cao nhưng rào cản gia nhập thị trường lớn do tổng giá trị tài sản khá cao (thường từ 10 tỷ đồng trở lên).
