Giữ vững đà tăng trưởng cả về giá và mức độ quan tâm, Hải Phòng tiếp tục là một trong những thị trường bất động sản năng động nhất miền Bắc. Quý III/2025, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận sự bứt phá của phân khúc chung cư trung – cao cấp tại trung tâm, trong khi đất nền vùng ven bắt đầu cho thấy tín hiệu phục hồi về giá, dù nhu cầu tìm kiếm vẫn ở mức thận trọng.
Chung cư trung tâm trở thành động lực chính
Thị trường bất động sản Hải Phòng quý III/2025 tiếp tục giữ nhịp tăng trưởng tích cực cả về giá và mức độ quan tâm, đặc biệt ở phân khúc chung cư trung tâm. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với bất động sản bán ngang bằng quý trước nhưng cao hơn nhiều so với giai đoạn đầu năm 2024. Giá rao bán trung bình đạt 61 triệu đồng/m2, duy trì xu hướng tăng nhẹ kể từ quý IV/2024 (59 triệu đồng/m2), trong khi giá thuê phổ biến ở mức 14–15 triệu đồng/căn/tháng.
Đáng chú ý, phân khúc chung cư là động lực chính dẫn dắt thị trường nhờ hai yếu tố nguồn cung mở rộng ở trung tâm và hiệu suất đầu tư hấp dẫn. Tính đến 9 tháng năm 2025, nguồn cung chung cư tập trung chủ yếu tại địa bàn các quận trung tâm cũ của Hải Phòng như Ngô Quyền (28%), Hồng Bàng (20%) và Lê Chân (20%), chiếm tới gần 70% tổng lượng dự án đang hoạt động. Bên cạnh đó, một số khu vực khác Kiến An (16%), An Dương (8%) và Hải An (8%) là những khu vực đang nổi lên nhờ hạ tầng và không gian phát triển mới.
Xét theo phân khúc giá, thị trường ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ căn hộ bình dân sang trung – cao cấp. Tỷ trọng căn hộ có giá trên 40 triệu đồng/m2 tăng mạnh từ 63% năm 2024 lên 71% năm 2025, trong đó phân khúc trên 55 triệu đồng/m2 chiếm 26%, còn phân khúc 40–55 triệu/m2 chiếm 45%. Ngược lại, căn hộ giá thấp dưới 30 triệu đồng/m2 giảm mạnh từ 55% năm 2023 xuống 24% năm 2025, phản ánh xu hướng nâng cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu của cư dân trẻ, chuyên gia, và giới đầu tư an cư lâu dài.
Về hiệu suất khai thác, Hải Phòng hiện đứng thứ hai toàn miền Bắc về lợi suất cho thuê căn hộ, chỉ sau Bắc Ninh. Cụ thể, lợi suất trung bình của thành phố đạt 4,6%, vượt xa Quảng Ninh (3,1%), Hà Nội (2,4%) và Hưng Yên (2%). Giá bán căn hộ tăng từ 33 triệu đồng/m2 ở quý I/2023 lên 39 triệu đồng/m2 ở quý III/2025, trong khi giá thuê phổ biến duy trì khoảng 10 triệu đồng/tháng.
Dù lợi suất cho thuê có xu hướng giảm nhẹ so với giai đoạn 2023 (6,4%), Hải Phòng vẫn nằm trong nhóm đầu khu vực nhờ giá thuê ổn định và giá bán tăng đều. Khu vực quận Hồng Bàng (cũ) là nơi dẫn đầu về hiệu quả đầu tư với tỷ suất cho thuê 4,7%, giá bán phổ biến 2,4 tỷ đồng/căn, giá thuê 10,6 triệu đồng/tháng, tăng 45,2% so với giai đoạn 2023–2025.
Trong khi đó tại một số khu vực như Lê Chân có lợi suất đạt 5,1%, giá bán trung bình 2,5 tỷ đồng; Ngô Quyền đạt 4,5%, giá bán phổ biến 3 tỷ đồng. Ở nhóm ngoại vi, Kiến An đạt 2,6%, An Dương đạt 3,1%, trong khi Hải An thấp nhất với 2,9% và tăng trưởng âm -7,8% về giá so với hai năm trước.
Một số dự án nổi bật ghi nhận mức tăng mạnh cả về giá và tỷ suất sinh lời: Gem Park (Hồng Bàng) đạt giá 46 triệu đồng/m2, tăng 55%, lợi suất 4,4%; Hoàng Huy Grand Tower (Hồng Bàng) đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 33%, lợi suất 5,7%; Sentosa Sky Park (Lê Chân) đạt 40 triệu đồng/m2, tăng 20%, lợi suất 6% – mức cao nhất toàn thị trường; Khu chung cư Bắc Sơn (Kiến An) đạt 18 triệu đồng/m2, tăng 40%, lợi suất 4,5%.
Nhìn tổng thể, chung cư trung tâm vẫn là phân khúc dẫn dắt toàn thị trường Hải Phòng quý III/2025, nhờ giá trị gia tăng bền vững, lợi suất cho thuê ổn định và nhu cầu ở thực tăng mạnh. Việc nguồn cung mở rộng sang phân khúc trung – cao cấp không chỉ phản ánh sự nâng cấp tiêu chuẩn đô thị mà còn cho thấy sự chuyển dịch của dòng vốn đầu tư về các khu vực lõi, nơi hội tụ trục thương mại, tài chính và hạ tầng hiện đại nhất thành phố.
Giá nhà riêng tăng mạnh, đất nền vùng ven dần hồi phục
Nếu phân khúc chung cư thể hiện vai trò đầu tàu của thị trường Hải Phòng quý III/2025, thì nhà riêng và đất nền lại phản ánh rõ nét độ phân hóa giữa trung tâm và vùng ven khi giá tiếp tục tăng nhưng mức độ quan tâm chưa phục hồi mạnh.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, Lê Chân dẫn đầu mức độ quan tâm với 25%, theo sau là Ngô Quyền (20%), Kiến An (18%), An Dương (13%), Hồng Bàng (9%) và Hải An (7%). Đây đều là những khu vực có mật độ dân cư cao, hạ tầng hoàn thiện và kết nối trực tiếp với các tuyến thương mại, dịch vụ trọng điểm của thành phố.
Xét về biến động giá, nhà riêng Hải Phòng duy trì xu hướng tăng ổn định suốt hai năm qua. So với quý I/2023, giá rao bán trung bình tại các khu vực trung tâm đều tăng đáng kể như: Lê Chân +31%, Kiến An +28%, Hồng Bàng +30%, Ngô Quyền +21%, An Dương +15%, Hải An +9%.
Trong đó, Lê Chân và Hồng Bàng là hai khu vực nổi bật nhất nhờ hưởng lợi từ các trục giao thông mới và sự mở rộng của các khu đô thị quy hoạch đồng bộ. Cùng với đó, nhóm nhà riêng khu vực Kiến An và Ngô Quyền – nơi có biên độ tăng giá trên 20% – đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm sản phẩm có khả năng vừa ở vừa khai thác cho thuê.
So sánh với cùng kỳ 2024, đồ thị giá cho thấy xu hướng tăng ổn định, không đột biến, phản ánh nhu cầu thực chiếm tỷ trọng lớn. Đây cũng là điểm khác biệt giữa thị trường nhà riêng Hải Phòng và các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM – nơi giá đã đạt đỉnh và thanh khoản chững lại.
Ngược lại, phân khúc đất nền tại Hải Phòng quý III/2025 cho thấy sự phục hồi về giá nhưng chưa về lượng. Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, hầu hết khu vực ven đô và trung tâm hành chính mới đều có giá tăng so với năm trước, song mức độ quan tâm vẫn giảm đáng kể.
Cụ thể, Thủy Nguyên là khu vực chiếm 19% lượng tìm kiếm ghi nhận mức giảm quan tâm -41%, nhưng giá tăng +33%. An Dương giảm -19%, giá tăng +21%; Kiến Thụy -25%, +12%; Hải An -22%, +38%; Dương Kinh -26%, +38%; An Lão -15%, +15%.
Nhìn theo nhóm giá, phân khúc đất 1–3 tỷ đồng chiếm 40% lượng tìm kiếm, tiếp theo là nhóm 3–5 tỷ (29%) và dưới 1 tỷ (11%). Đây là ngưỡng giá được đánh giá “vừa tầm” với nhà đầu tư cá nhân giai đoạn hiện nay, khi dòng tiền vẫn thận trọng và ưu tiên tài sản thực.
Đáng chú ý, top 3 khu vực có mức tăng giá tốt nhất so với quý I/2023 gồm: Kiến An +60%, Ngô Quyền +50%, Dương Kinh +38%. Những địa phương này đang hưởng lợi từ quy hoạch hành chính mới và hạ tầng kết nối liên vùng, đặc biệt là các tuyến vành đai và trục Đông – Tây nối liền trung tâm thành phố với khu công nghiệp và cảng biển.
Bà Nguyễn Thị Ngọc Thương – Giám đốc chi nhánh Hải Phòng của Batdongsan.com.vn cho biết, sau khi sáp nhập với Hải Dương trở thành nền kinh tế lớn thứ ba cả nước, thành phố này tạo ra một cực tăng trưởng mới có sức bật quốc gia, với mô hình siêu đô thị biển có sự tích hợp giữa sản xuất, logistics, đô thị, cảng biển, thương mại và dịch vụ trong một cấu trúc hành chính thống nhất, quy mô lớn.
“Điều này càng thu hút thêm nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế cũng như nguồn cư dân mới về với Hải Phòng, tạo cơ sở cho sự phát triển đa dạng các loại hình BĐS – từ BĐS công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất nền, đến BĐS đô thị như chung cư, nhà riêng, nhà phố, đồng thời đẩy mạnh nhu cầu của phân khúc BĐS cho thuê”, bà Thương nhận định.
