Thị trường bất động sản Hải Phòng: Hết thời đầu tư ồ ạt, ngồi chờ tăng giá?

Thế nhưng, tất cả dường như đã thay đổi chỉ chưa đầy một năm. Những câu chuyện buôn đất lời lớn giờ đã không còn là chủ đề chính của mỗi cuộc trà dư tửu hậu. Gặp lại anh bạn làm môi giới bất động sản năm nay bận rộn với những cuốc xe, từ sáng đến đêm khuya. Anh cười bảo: “Không nhận chạy xe thì đói”. Hỏi chuyện buôn đất, anh tâm sự: “Đất giờ bán chậm lắm”. Ngay cả khi lô đất đã cắt lỗ nhưng người mua cũng hạn chế. Anh giờ phải chạy xe để trả tiền lãi ngân hàng vì còn lô đất đang nằm ế ẩm. Hay người bạn khác cùng làm nghề môi giới khi được hỏi thăm, nhắc đến đầu tư đất, anh lại lắc đầu cười: “Hết thời buôn ngồi chờ tăng giá rồi! Thị trường giờ trầm lắm!”. Anh kể, vẫn may mắn vì thoát hàng kịp ngay dịp trước Tết Nguyên đán năm 2026. Chỉ còn lại 1 lô đất, anh dự tính để thêm vài năm vì nhu cầu không dùng tới. Giờ anh chỉ cần nhận lương đúng hạn, đủ để lo sinh hoạt gia đình và nuôi con. Còn những người bạn anh, vay tiền ngân hàng đầu tư đất, đang đau đầu vì khoản nợ lớn. Có người bạn của anh còn chẳng về quê vì nợ nần đầu tư.

Tại các vùng làng quê, “cơn sốt” đất giờ cũng dần im ắng trở lại, xoay quanh cuộc sống thường nhật của họ hàng, của những người hàng xóm. Suy nghĩ, giá đất tăng vèo vèo, hay “nhất định phải mua lô đất để đổi đời” đã không còn bủa vây trong mọi câu chuyện. Thị trường bất động sản đã thực sự chững lại. Ngay cả lô đất quê ở vùng nông thôn cũng im lìm về giá, thậm chí còn cắt lỗ 100-200 triệu đồng. Môi giới, nhà đầu tư cũng vắng bóng, không còn hiện diện trong câu chuyện của bác hàng xóm, hay những nhà kinh doanh tay ngang.

Báo cáo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn và Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng cho thấy, trong nửa đầu năm 2026, căn hộ chung cư trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường cả về thanh khoản và giá trị. Mức độ quan tâm đối với chung cư tăng 17%, giá bán tăng khoảng 17% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, đất nền giảm 29% mức độ quan tâm, giá bán giảm khoảng 6%. Đáng chú ý, mức độ quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội đối với căn hộ Hải Phòng tăng tới 117% so với quý I/2023, phản ánh xu hướng dịch chuyển từ đầu tư “lướt sóng” sang các sản phẩm có thể sử dụng và khai thác ngay. Cùng với đó, nhà ở xã hội tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thành phố hoàn thành 1.383 căn, vượt gần 400 căn so với kịch bản phát triển, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người lao động tại các khu công nghiệp trọng điểm. Đây cũng là phân khúc duy trì sức hấp thụ tốt trong bối cảnh nhiều loại hình bất động sản khác vẫn gặp khó khăn về thanh khoản. Theo ông Nguyễn Trung Ngọc, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, sự thay đổi của thị trường không đơn thuần là một chu kỳ tăng trưởng mới mà là quá trình chuyển đổi toàn diện về pháp lý, dòng vốn, cơ cấu sản phẩm, hành vi khách hàng và phương thức vận hành của doanh nghiệp. Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đồng thời có hiệu lực đã tạo khuôn khổ pháp lý chặt chẽ hơn đối với phát triển dự án, huy động vốn và công khai thông tin, từng bước loại bỏ các dự án thiếu pháp lý, hoạt động huy động vốn không đúng quy định và mô hình kinh doanh chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Cũng theo ông Nguyễn Trung Ngọc, thị trường đang hình thành năm xu hướng chuyển dịch lớn: từ đầu tư theo tin đồn, quy hoạch sang lựa chọn bất động sản có giá trị sử dụng; từ phát triển sản phẩm theo khả năng của chủ đầu tư sang đáp ứng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân; từ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sang quản trị dòng tiền; từ tăng giá đồng loạt sang phân hóa theo từng khu vực, phân khúc; đồng thời chuyển từ thị trường thiếu dữ liệu sang yêu cầu ngày càng cao về minh bạch pháp lý, giá bán và thông tin giao dịch. Những chuyển động này cũng phản ánh trọng tâm phát triển được chuyển sang chọn lọc hiệu quả thực chất, lấy nhu cầu của người dân làm trung tâm, hướng dòng vốn vào các lĩnh vực tạo giá trị cho sản xuất, việc làm và an sinh xã hội và phát triển bền vững.

Có thể thấy, là trung tâm công nghiệp, cảng biển và logistics lớn của miền Bắc, Hải Phòng sở hữu nền tảng tăng trưởng khác biệt. 6 tháng đầu năm 2026, GRDP của thành phố tăng 11,33%, đứng thứ ba cả nước và dẫn đầu nhóm các thành phố trực thuộc Trung ương. Đến ngày 25/6/2026, Hải Phòng thu hút 3,135 tỷ USD vốn FDI, tăng 76,7% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó, 46 khu công nghiệp đang hoạt động và quy hoạch mở rộng lên 69 khu công nghiệp vào năm 2030 tiếp tục tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, động lực dài hạn của bất động sản Hải Phòng không thể chỉ đến từ dòng tiền đầu tư đất đai mà phải dựa trên sự mở rộng của sản xuất công nghiệp cả về chiều sâu, thu hút đầu tư nước ngoài, tạo việc làm, phát triển hạ tầng và quá trình đô thị hóa. Tăng trưởng kinh tế chỉ thực sự chuyển hóa thành giá trị bất động sản bền vững khi đồng thời đáp ứng ba điều kiện: hoạt động sản xuất – kinh doanh phát triển, hạ tầng được triển khai đúng tiến độ và sản phẩm phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng chi trả của thị trường. Bởi vậy, thị trường định hình tư duy phát triển mới; trong đó, bất động sản trở thành một bộ phận của nền kinh tế thực, góp phần phát triển công nghiệp, logistics, đô thị hiện đại và bảo đảm nhu cầu an cư của người dân, tạo nền tảng cho một thị trường minh bạch, ổn định và phát triển bền vững trong những năm tới.

THỦY NGUYÊN