Bảng giá đất mới của Hà Nội cho thấy nội đô chỉ tăng nhẹ, trong khi vùng ven ‘nhảy bậc’ 15 – 26%, kéo theo chi phí dự án, giá nhà và áp lực tài chính của cả doanh nghiệp lẫn người mua đều tăng lên.
Giá đất nội đô tăng nhẹ, vùng ven ‘nhảy bậc’
Theo Nghị quyết vừa được HĐND Hà Nội thông qua, bảng giá đất mới được xây dựng theo cơ chế của Luật Đất đai 2024, áp dụng hằng năm từ năm 2026. Một trong những thay đổi lớn nhất là cách phân vùng: Thay vì chia theo quận/huyện, thành phố chia theo 17 khu vực nhằm phản ánh sát hơn thực tế phát triển đô thị và hạ tầng.
Mức tăng giá so với giai đoạn 2020 – 2024 dao động khá rộng, từ 2% đến 26%. Nhóm đất tại khu vực nội đô lõi chỉ điều chỉnh nhẹ, khoảng 2 – 3%. Trong khi đó, khu vực ngoại thành và các vùng ven chuẩn bị bước vào chu kỳ đô thị hóa mới ghi nhận mức tăng mạnh nhất, phổ biến 15 – 26%.
Các tuyến phố trung tâm như Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào tiếp tục giữ mức kỷ lục hơn 702 triệu đồng/m2. Nhưng sự chú ý lớn nhất lại dồn về khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức – những địa bàn đang trong lộ trình lên quận và phát triển hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược.
Đáng chú ý, nhóm đất nông nghiệp giữ nguyên mức tối đa 290.000 đồng/m2, song đất phi nông nghiệp lại tăng đáng kể.
Chi phí tăng, giá nhà khó giảm
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho rằng chi phí đất đai thường chiếm 30 – 50% tổng chi phí của một dự án bất động sản. Khi bảng giá đất tăng, loạt khoản nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí trước bạ… đều tăng theo.
‘Với chi phí đầu vào đội lên, thị trường khó có kịch bản giá nhà giảm, đặc biệt tại những nơi tăng 20% trở lên. Giá vốn tăng sẽ buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận tối thiểu’, ông Hiếu phân tích.
Ông cũng cảnh báo nguy cơ hình thành tâm lý đầu cơ mới tại vùng ven: Khi có thông tin giá đất tăng, một bộ phận nhà đầu tư dễ kỳ vọng đất sẽ tăng tiếp, từ đó xuất hiện những đợt đẩy giá cục bộ. Nếu không kiểm soát giao dịch và quy hoạch, thị trường có thể xuất hiện ‘sốt ảo’.
Ông Hiếu nhấn mạnh, trong bối cảnh Hà Nội vẫn thiếu nguồn cung nhà ở mới, việc tăng bảng giá đất không chỉ tác động đến giá nhà thương mại mà còn có thể kéo theo áp lực lên phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.
Về phía người dân, mức tăng giá đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí giao dịch, sổ đỏ, thuế và quyền sử dụng đất. Theo LS. Nguyễn Văn Đỉnh, bảng giá đất mới sẽ khiến các khoản lệ phí, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… tăng. Điều này sẽ tạo ra gánh nặng tài chính thêm với nhiều hộ gia đình có nhu cầu mua nhà thực.
Tuy nhiên, ở khía cạnh tích cực, Luật sư Đỉnh cho rằng giá cao sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển. Ngân sách sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn.
Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ, chi phí đất biến động mạnh khiến việc lập kế hoạch tài chính và định giá dự án trở nên khó khăn hơn. Một dự án khởi động vài năm trước với chi phí đất thấp, nay nếu được tính theo bảng giá mới, chi phí sử dụng đất, thuế… có thể tăng gấp đôi, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và khả năng triển khai dự án.
Dẫn chứng, ông Toản chỉ ra có nhiều dự án triển khai từ 2018 – 2019 từng được áp mức giá đất khoảng 21 – 22 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau các đợt điều chỉnh gần đây, đơn giá có thể bị nâng lên tới 49 – 50 triệu đồng/m2.
Ngoài chuyện chi phí leo thang, nhiều doanh nghiệp còn rơi vào thế bị động khi dự án kéo dài qua nhiều năm. Chỉ cần thủ tục bị nghẽn hoặc mặt bằng chậm bàn giao, toàn bộ hồ sơ tài chính liên quan đến đất lại phải rà soát từ đầu. Khi đó, nghĩa vụ nộp tiền có thể tăng mạnh, thậm chí phát sinh khoản truy thu lên tới hàng trăm tỷ đồng. Những biến động khó lường trong cách xác định giá trị đất đai theo từng giai đoạn khiến doanh nghiệp khó lên kế hoạch dòng tiền và rủi ro tài chính ngày càng nặng nề hơn.
Việc bảng giá đất tăng mạnh, đặc biệt tại vùng ven, được dự báo sẽ tác động tới kết cấu cung – cầu bất động sản tại Hà Nội: Nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển về các khu ven đô với đất mới, hạ tầng đang phát triển; nguồn cung nhà ở tại ngoại thành tăng.
Tuy nhiên, với chi phí đầu vào cao hơn, giá bán dự án mới có thể tăng. Sự gia tăng giá nhiều khả năng diễn ra từ từ, không ‘sốc’ bởi việc tăng giá nhanh có thể làm giảm sức mua, ảnh hưởng đến thanh khoản.
Trong dài hạn, nếu Nhà nước tiếp tục sử dụng bảng giá đất như công cụ minh bạch giá đất, kiểm soát đầu cơ, thị trường có thể phát triển theo hướng bền vững, ổn định hơn, giảm rủi ro bong bóng, tăng niềm tin cho người mua nhà thực.
