(VNF) – Thanh khoản bất động sản Hải Phòng tiếp tục phân hóa trong nửa đầu năm 2026 khi tập trung ở phân khúc nhà thấp tầng và đấu giá đất, các phân khúc khác vẫn trầm lắng.
Theo báo cáo thị trường bất động sản Hải Phòng 6 tháng đầu năm 2026 do Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng (HPREA) công bố, thị trường bất động sản thành phố tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Trong bối cảnh thanh khoản chung chưa có nhiều cải thiện do tâm lý thận trọng của người mua, nhà ở thấp tầng, đấu giá đất và bất động sản công nghiệp vẫn là những điểm sáng của thị trường.
Theo HPREA, nền tảng kinh tế tiếp tục tạo lực đỡ cho thị trường bất động sản. Trong 6 tháng đầu năm 2026, GRDP của Hải Phòng tăng 11,2% so với cùng kỳ, đạt khoảng 209.668 tỷ đồng. Thành phố cũng thu hút gần 1,3 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong 4 tháng đầu năm, tăng gần 77%, trong khi kim ngạch xuất khẩu 5 tháng đạt khoảng 21,3 tỷ USD, tăng hơn 8%.
Đáng chú ý, việc mở rộng địa giới sau sáp nhập Hải Phòng – Hải Dương tạo thêm dư địa phát triển khi số lượng khu công nghiệp tăng lên khoảng 45-46 khu, cùng gần 80 cụm công nghiệp. Đây được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp, nhà ở chuyên gia và các loại hình thương mại, dịch vụ trong thời gian tới.
Tuy nhiên, diễn biến trên thị trường chưa phản ánh đầy đủ những tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô. Theo HPREA, nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông Hải Phòng nhưng lượng giao dịch giảm so với cùng kỳ năm trước. Thanh khoản tại các khu vực vùng ven suy giảm đáng kể do tâm lý chờ đợi của người mua, trong khi giá bất động sản khu vực trung tâm Hải Phòng và Hải Dương (cũ) chỉ điều chỉnh nhẹ, còn đất nền vùng ven và các dự án đô thị mới chịu áp lực giảm giá rõ rệt hơn.
Thị trường Đông Hải Phòng chậm lại
Tại khu vực phía Đông Hải Phòng, giao dịch thổ cư và đất nền chủ yếu tập trung vào nhóm sản phẩm có giá từ 2-3 tỷ đồng, phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng tiếp cận tín dụng của người mua. Ngược lại, các sản phẩm đất nền phân lô dưới 1 tỷ đồng tiếp tục ghi nhận thanh khoản thấp khi dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang những tài sản có khả năng khai thác và tạo dòng tiền ổn định.
Đáng chú ý, một trong những điểm sáng của thị trường là hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Trong 6 tháng đầu năm, khu vực phía Đông Hải Phòng tổ chức đấu giá 753 lô đất, trong đó có 717 lô đấu giá thành công với tổng diện tích hơn 8,3ha. Số lượng sản phẩm đấu giá tăng khoảng 250% so với cùng kỳ năm trước, nhiều phiên ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao và vẫn xuất hiện giao dịch chuyển nhượng ngay sau khi đấu giá thành công.
Ở thị trường sơ cấp, thị trường ghi nhận 1.359 giao dịch trong nửa đầu năm, gồm 941 sản phẩm nhà ở thấp tầng, 345 căn hộ thương mại và 73 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Nhà ở thấp tầng tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường với nguồn cung tập trung chủ yếu tại Thủy Nguyên – trung tâm hành chính mới của thành phố.
Dẫn đầu về thanh khoản thị phần BĐS nhà ở thấp tầng các dự án là Vinhomes Royal Island với 441 sản phẩm được giao dịch trong nửa đầu năm. Xếp sau lần lượt là Vinhomes Golden City với 190 sản phẩm, Sol Garden đạt 128 sản phẩm và Hoàng Huy New City 2 đạt 79 sản phẩm. Theo HPREA, mặt bằng giá nhà ở thấp tầng hiện dao động từ khoảng 53-140 triệu đồng/m2 tùy từng dự án và vị trí.
Trong khi đó, ở mảng nhà ở xã hội, khu vực Đông Hải Phòng hoàn thành 1.383 căn nhà ở xã hội trong 6 tháng đầu năm và hướng tới mục tiêu phát triển hơn 7.000 căn trong cả năm 2026 nhằm bổ sung nguồn cung cho người dân và lực lượng lao động. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Cát Bà vẫn là điểm sáng khi dự án Xanh Island duy trì giao dịch, song các vướng mắc pháp lý tiếp tục là rào cản lớn nhất đối với quá trình phục hồi của phân khúc này.
Ở mảng bất động sản cho thuê, căn hộ dành cho chuyên gia nước ngoài tiếp tục duy trì hiệu quả khai thác tốt với mức giá phổ biến từ 7-25 triệu đồng/tháng. Nhà xưởng xây sẵn tại các khu công nghiệp đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 70-90%, trong khi kho logistics và kho lạnh vẫn thiếu nguồn cung. Theo HPREA, bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc mang lại tỷ suất sinh lời cao nhất trên thị trường, dao động khoảng 6-8% mỗi năm.
Cơ hội mở ra cho khu vực Tây Hải Phòng
Trong khi khu vực phía Đông tiếp tục dẫn dắt thị trường, bất động sản phía Tây Hải Phòng (địa bàn Hải Dương cũ) được HPREA đánh giá đang bước vào giai đoạn tái định vị sau sáp nhập. Khu vực này còn nhiều dư địa phát triển nhờ quỹ đất lớn, tốc độ đô thị hóa còn thấp và nền tảng công nghiệp sẵn có. Theo báo cáo, dân cư vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực nông thôn, trong khi các đô thị như Hải Dương, Chí Linh, Kinh Môn hay Tứ Kỳ được kỳ vọng sẽ đóng vai trò hạt nhân thúc đẩy quá trình đô thị hóa trong thời gian tới.
HPREA cho rằng việc kết nối với hệ thống cảng biển, logistics và chuỗi cung ứng của Hải Phòng sẽ tạo động lực mới cho khu vực phía Tây, đặc biệt ở các phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà ở phục vụ chuyên gia và dịch vụ thương mại. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thanh khoản vẫn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập cũng như khả năng thu hút thêm các dự án công nghiệp quy mô lớn. Trong bối cảnh mặt bằng giá vẫn thấp hơn khu vực phía Đông, dư địa tăng trưởng của khu vực này được đánh giá còn khá lớn khi các động lực phát triển từng bước hình thành.
Nhìn về 6 tháng cuối năm, HPREA dự báo thị trường bất động sản Hải Phòng sẽ tiếp tục trong trạng thái tích lũy với thanh khoản cải thiện chậm. Giá đất nền nhiều khả năng duy trì ổn định và có thể tăng nhẹ tại một số khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và phát triển công nghiệp, song khó xuất hiện những đợt tăng giá trên diện rộng. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt là các kho logistics thương mại khi nhiều các KCN sẽ bắt đầu tiếp nhận các doanh nghiệp đầu tư đầu tiên.
