Ai đang định hình thị trường bất động sản Hải Phòng?

Cuộc đổ bộ của những ‘đại bàng’

Không có nhiều địa phương trên cả nước trong cùng một giai đoạn lại chứng kiến sự hiện diện đồng thời của các doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn như Hải Phòng ở thời điểm hiện tại.

Hàng loạt những tên tuổi như Vinhomes, Masterise Homes, Sun Group, MIK Group, BRG, Dojiland, Văn Phú, Rox Group, Nam Long, hay các nhà đầu tư quốc tế như Frasers Property, N.H.O đã đổ bộ và đang vẽ lại bản đồ đầu tư bất động sản thành phố cảng.

Những doanh nghiệp này không chỉ mang đến những dự án mới, mà còn mang theo những mô hình phát triển đô thị, những chuẩn sản phẩm và chiến lược kinh doanh đa dạng, biến một thị trường mang đậm tính địa phương trở thành một cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản miền Bắc.

Ông Nguyễn Văn Tân, Tổng giám đốc AHS Property đánh giá, thị trường bất động sản Hải Phòng đang vươn lên trở thành một trong những thị trường sôi động nhất miền Bắc, chỉ sau Hà Nội.

Đáng chú ý, sự phát triển của bất động sản Hải Phòng không phải là sự dịch chuyển mang tính cơ hội, mà xuất phát từ việc thành phố cảng đang bước vào một chu kỳ phát triển mới.

Nếu trước đây thị trường chủ yếu phục vụ nhu cầu địa phương, thì hiện nay quy mô đã mở rộng nhanh chóng nhờ sự tham gia của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn, kéo theo sự thay đổi trong cấu trúc phát triển của toàn thị trường.

Khi thị trường bước sang giai đoạn trưởng thành, lợi thế cạnh tranh chuyển dần từ quy mô quỹ đất sang khả năng tạo lập nhu cầu mới, kiến tạo những cực tăng trưởng mới và xây dựng hệ sinh thái đủ sức dẫn dắt dòng tiền. Nói cách khác, các doanh nghiệp không còn chỉ phát triển bất động sản mà đang cạnh tranh để định nghĩa cách Hải Phòng sẽ phát triển trong thập kỷ tới, ông Tân nhìn nhận.

Sự xuất hiện của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tại Hải Phòng không đơn thuần tạo nên một thị trường sôi động hơn, mà mỗi doanh nghiệp đang theo đuổi một chiến lược rất khác nhau, qua đó góp phần tái định hình cấu trúc của thị trường.

Nếu nhìn ở góc độ cạnh tranh, Hải Phòng không chỉ chứng kiến một cuộc đua về số lượng dự án, mà là cuộc đua về khả năng tạo ra những phân khúc, chuẩn sống và cực tăng trưởng mới. Doanh nghiệp nào khiến dòng tiền dịch chuyển, thay đổi lựa chọn của người mua và tạo ra nhu cầu mới sẽ là doanh nghiệp nắm lợi thế dẫn dắt.

Trong số đó, Vinhomes là cái tên tiên phong mang mô hình khu đô thị mới về thành phố này với dự án Khu đô thị Vinhomes Imperia với diện tích 78,5ha được xây dựng từ năm 2016, tiếp đó là dự án Vinhomes Mariana hơn 49ha.

Với hai dự án này, Vinhomes đã đặt những viên gạch đầu tiên làm thay đổi toàn bộ thị trường bất động sản thành phố Hải Phòng vốn quen thuộc với nhà mặt phố và thổ cư.

Sau thành công của những dự án đầu tiên, Vinhomes tiếp tục chứng minh vị thế dẫn dắt với siêu dự án Vinhomes Royal Island quy mô tới 877ha và dự án Vinhomes Golden City 240ha cùng một dự án dự án nhà ở xã hội.

Vinhomes đã tạo lập phong cách sống mới cũng như những trung tâm phát triển mới của thành phố. Thay vì phát triển các dự án nhỏ, riêng lẻ, Vinhomes tập trung xây dựng các đại đô thị tích hợp đầy đủ hạ tầng, thương mại, giáo dục, giải trí và không gian công cộng. Chiến lược này không chỉ tạo nguồn cung mà còn thay đổi cách người dân lựa chọn nơi ở, kéo theo sự dịch chuyển của dân cư, dịch vụ và dòng vốn đầu tư.

Nếu Vinhomes đại diện cho chiến lược kiến tạo thị trường, thì Masterise Homes lại lựa chọn một hướng đi khác nhằm nâng chuẩn cạnh tranh. Việc đưa dự án The Centric vào trung tâm hành chính mới Thủy Nguyên đánh dấu bước mở rộng đầu tiên của Masterise Homes tại Hải Phòng sau khi phát triển các dự án hàng hiệu tại Hà Nội và TP.HCM.

Thay vì cạnh tranh bằng quy mô, doanh nghiệp hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập cao và các chuyên gia nước ngoài bằng mô hình bất động sản hạng sang, đặt trọng tâm vào chất lượng sản phẩm, trải nghiệm sống và giá trị thương hiệu.

Tương tự, BRG và Dojiland cũng không lựa chọn cuộc đua mở rộng nguồn cung đại trà. Các dự án nổi bật của BRG có thể kể đến như tổ hợp căn hộ cao cấp BRG Legend tọa lạc tại vị trí “kim cương” ngay trung tâm thành phố.

Dự án lớn nhất của BRG phải kể đến BRG Coastal City, một quần thể khu đô thị và biệt thự nghỉ dưỡng rộng lớn có quy mô lên đến 350ha trên trục đường Phạm Văn Đồng với sân golf 18 hố.

Sau thành công với dự án căn hộ đầu tay tại Quảng Ninh, Dojiland bắt đầu tiến vào Hải Phòng bằng dự án tổ hợp Diamond Crown, với một toà tháp khách sạn cao 45 tầng và một toà căn hộ 39 tầng.

Và rất nhanh chóng, Hải Phòng trở thành thị trường chiến lược của Dojiland khi doanh nghiệp này tiếp tục phát triển tổ hợp căn hộ Golden Crown cao 40 tầng ở đối diện Diamong Crown.

Hải Phòng cũng là địa phương Dojiland triển khai dự án khu đô thị “đầu tay” là Emerald Symphony trên diện tích 26ha với 484 căn nhà thấp tầng.

Nhưng nổi bật nhất là cuối năm 2025, Dojiland khởi công dự án khu phức hợp Dragon 75 Complex, với toà tháp Dragon Jade 75 tầng cao nhất thành phố cùng một tháp căn hộ hạng sang cao 41 tầng.

Những dự án này mang tính biểu tượng mới của thành phố cảng với điểm nhấn về kiến trúc, chất lượng hoàn thiện cao và tiêu chuẩn vận hành quốc tế, nhắm đến tệp khách hàng có thu nhập cao và đòi hỏi cao về tính thẩm mỹ và môi trường sống.

Chính sự xuất hiện của các dự án này đang mang đến một chuẩn sống mới cho thị trường bất động sản địa phương, buộc toàn bộ thị trường phải nâng cấp về chất lượng lên một mức chuẩn mới nếu muốn duy trì sức cạnh tranh.

Cuộc đua kiến tạo hệ sinh thái phát triển

Nếu giai đoạn đầu của thị trường bất động sản Hải Phòng được dẫn dắt bởi các đại đô thị và sản phẩm nhà ở cao cấp, thì làn sóng hiện tại đang bước sang một cấp độ cạnh tranh mới với việc kiến tạo các hệ sinh thái phát triển.

Đây cũng là điểm cho thấy thị trường thành phố cảng đang trưởng thành. Thay vì tập trung vào một khu đất hay một dự án đơn lẻ, nhiều doanh nghiệp đang mở rộng phạm vi cạnh tranh ra toàn bộ không gian đô thị, từ trung tâm thành phố đến các khu vực ven biển, đảo và các cực tăng trưởng mới.

Hải Phòng vì thế không còn được nhìn nhận đơn thuần là một đô thị công nghiệp, mà đang được tái định vị như một thành phố cảng đa chức năng, nơi hội tụ giữa sản xuất, dịch vụ, du lịch và kinh tế biển.

Xu hướng này thể hiện rõ trong chiến lược của MIK Group. Thay vì phát triển một dự án độc lập, doanh nghiệp lựa chọn tham gia vào đại đô thị Vinhomes Royal Island với dự án The Harbor Skyline, lấy cảm hứng từ các đô thị cảng quốc tế như Yokohama, Harbour City hay One Sydney Harbour.

Đây không chỉ là một dự án căn hộ, mà là bước đi nhằm kiến tạo một không gian sống cao tầng trong lòng một đại đô thị đã hình thành, tận dụng hệ sinh thái và dòng cư dân sẵn có để gia tăng giá trị sản phẩm.

Ở một hướng khác, MIK Group cũng mở rộng hiện diện tại Cát Bà khi mua lại dự án Cát Bà Amatina và tái phát triển với quy mô hoành tráng hơn. Trên quỹ đất hơn 170ha, dự án được quy hoạch theo mô hình tích hợp gồm nhà ở, nghỉ dưỡng, thương mại và giải trí, phản ánh xu hướng kết hợp giữa bất động sản đô thị và bất động sản du lịch, thay vì phát triển các khu nghỉ dưỡng tách biệt như trước.

Chiến lược tương tự cũng được Sun Property theo đuổi với dự án Xanh Island tại Cát Bà. Thay vì khai thác lợi thế cảnh quan đơn thuần, dự án được định hướng như một đô thị “tất cả trong một”, ưu tiên không gian xanh, phát triển hài hòa với hệ sinh thái tự nhiên và hướng tới mục tiêu trở thành hòn đảo du lịch “Net Zero” đầu tiên của Việt Nam.

Cách tiếp cận này cho thấy cạnh tranh trên thị trường nghỉ dưỡng không còn dừng ở vị trí đẹp hay tiện ích cao cấp, mà chuyển sang năng lực xây dựng những điểm đến có bản sắc và định hướng phát triển bền vững.

Trong khi đó, Flamingo Cát Bà Beach Resort và Dragon Ocean Đồ Sơn của Geleximco tiếp tục mở rộng bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng tại Hải Phòng với những tổ hợp quy mô lớn, tích hợp khách sạn, sân golf, công viên nước và các dịch vụ giải trí.

Điều này cho thấy cuộc cạnh tranh đã vượt ra ngoài phạm vi của từng sản phẩm để hướng đến việc tạo lập các hệ sinh thái đủ sức kéo dài thời gian lưu trú, gia tăng chi tiêu của du khách và nâng cao giá trị bất động sản trong dài hạn.

Ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, Nam Long lại lựa chọn một hướng đi khác. Từ An Zen Residences đến khu đô thị tích hợp Sol Garden, doanh nghiệp tập trung vào nhóm khách hàng là chuyên gia, người lao động chất lượng cao và các gia đình trẻ.

Hải Phòng cũng chứng kiến sự phát triển ngày càng lớn mạnh của số ít doanh nghiệp trưởng thành từ địa phương. Trong đó, Tập đoàn Hoàng Huy chính là ông lớn “bản địa” với lợi thế quỹ đất lớn có được từ các dự án BT.

Thông qua thực hiện các dự án BT và đấu giá, Hoàng Huy đang sở hữu loạt dự án bất động sản quy mô lớn, nằm tại các vị trí trung tâm của thành phố Hải Phòng như dự án New City I, II và dự án Hoàng Huy Green River tiếp giáp trung tâm hành chính mới Thủy Nguyên; dự án Hoang Huy Commerce H1 và H2, đô thị Hồ Sen, Hoàng Huy Riverside, Hoàng Huy Sở Dầu.

Các sản phẩm của doanh nghiệp này trải dài ở nhiều phân khúc, từ căn hộ bình dân, nhà ở xã hội cho đến các khu đô thị phức hợp, biệt thự, liền kề và chung cư thương mại cao cấp.

Bất động sản chính là lĩnh vực giúp Tập đoàn Hoàng Huy vươn mình ngoạn mục từ doanh nghiệp hàng đầu về xe đầu kéo thành nhà phát triển bất động sản tại thành phố cảng với doanh thu và lợi nhuận hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm.

Không chỉ các doanh nghiệp trong nước, một số doanh nghiệp ngoại cũng lần lượt tham gia vào thị trường bất động sản Hải Phòng. Có thể kể đến như Frasers Property với dự án khu đô thị cao cấp ANmaison quy mô 280 căn biệt thự và nhà phố phong cách Đông Dương.

Công ty bất động sản Hàn Quốc là N.H.O cũng đang phát triển dự án Gem Park tại số 2A đường Hồng Bàng, trung tâm TP. Hải Phòng với quy mô hơn 1.400 căn hộ.

Theo đại diện N.H.O, với lợi thế kết nối giữa khu vực trung tâm thành phố với các khu công nghiệp An Dương, Tràng Duệ và Thủy Nguyên, N.H.O đã thiết lập quan hệ hợp tác với Hiệp hội Thương mại Hàn Quốc tại Việt Nam và Hiệp hội người Hàn Quốc tại Hải Phòng nhằm kết nối dự án với cộng đồng doanh nghiệp và cư dân Hàn Quốc đang sinh sống tại thành phố.

Ngoài ra, nhờ vị trí tại trung tâm hiện hữu, dự án cũng phù hợp với nhiều nhóm khách hàng khác nhau như các nhà quản lý, chuyên gia đang làm việc tại các khu công nghiệp và người dân Hải Phòng có nhu cầu ở thực.

Nhìn tổng thể, điểm chung của các chiến lược này là các doanh nghiệp không còn bán một căn hộ, một biệt thự hay một khu nghỉ dưỡng riêng lẻ. Họ đang cạnh tranh bằng khả năng kiến tạo hệ sinh thái, kết nối nhà ở với thương mại, du lịch, công nghiệp, dịch vụ và hạ tầng đô thị.

Đây cũng là dấu hiệu cho thấy bất động sản Hải Phòng đang chuyển từ giai đoạn phát triển theo từng dự án sang giai đoạn cạnh tranh bằng năng lực xây dựng những không gian phát triển hoàn chỉnh.

Ai là người dẫn dắt cuộc chơi bất động sản Hải Phòng?

Nhìn vào bức tranh chung của thị trường bất động sản Hải Phòng, ông Tân cho rằng, cuộc chơi trên thị trường đang ngày càng nghiêng về các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, khả năng huy động vốn và kinh nghiệm phát triển dự án bài bản.

Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng đến chi phí tài chính và pháp lý, theo ông Tân, quy mô dự án trở thành lợi thế giúp các doanh nghiệp lớn phân bổ chi phí hiệu quả hơn trên từng sản phẩm, đồng thời tạo dư địa đầu tư cho hệ thống tiện ích, hạ tầng và hoạt động bán hàng.

Đồng quan điểm, ông Trần Huy Biên, Giám đốc An Phú Land cũng cho rằng, lợi thế của các chủ đầu tư lớn không chỉ nằm ở dòng tiền hay thương hiệu, mà còn ở khả năng phát triển những sản phẩm phù hợp với từng nhóm khách hàng. Trong một thị trường ngày càng cạnh tranh, doanh nghiệp nào đọc đúng nhu cầu sẽ có cơ hội dẫn dắt cuộc chơi nhiều hơn doanh nghiệp chỉ sở hữu quỹ đất lớn.

Quan sát chiến lược của các doanh nghiệp lớn cho thấy, mỗi đơn vị đều đang xây dựng một lợi thế cạnh tranh khó sao chép. Vinhomes tạo sức hút bằng các đại đô thị tích hợp, nơi hệ sinh thái tiện ích trở thành động lực thu hút cư dân và dòng vốn. Masterise Homes lựa chọn phân khúc bất động sản hàng hiệu để nâng chuẩn sản phẩm. Hoàng Huy khai thác lợi thế doanh nghiệp địa phương với quỹ đất lớn và tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Sun Property theo đuổi định vị đô thị sinh thái gắn với phát triển bền vững tại Cát Bà. Điểm chung giữa các chiến lược này là họ không cạnh tranh bằng số lượng dự án, mà bằng khả năng tạo ra giá trị khác biệt cho từng phân khúc khách hàng.

Nếu nhìn vào quy mô đầu tư, không khó để nhận thấy, lợi thế trên thị trường đang thuộc về các tập đoàn sở hữu nguồn vốn lớn và quỹ đất dồi dào. Tuy nhiên, thực tế tại thị trường bất động sản Hải Phòng, quy mô chỉ là điều kiện cần, còn năng lực tạo thanh khoản mới là yếu tố quyết định vị thế dẫn dắt của các doanh nghiệp.

Theo ông Trần Minh Thắng, Phó tổng giám đốc EximRS khu vực miền Bắc, cần tách bạch giữa quy mô của chủ đầu tư và chất lượng của sản phẩm. Những doanh nghiệp sở hữu thương hiệu mạnh, nền tảng tài chính vững và pháp lý hoàn chỉnh rõ ràng có nhiều lợi thế hơn trong việc phát triển dự án và tạo dựng niềm tin với khách hàng.

Song điều đó không có nghĩa các doanh nghiệp vừa và nhỏ không còn cơ hội. Nếu sở hữu quỹ đất phù hợp, pháp lý minh bạch và phát triển đúng phân khúc, họ vẫn có thể tạo ra lợi thế cạnh tranh riêng, đặc biệt ở nhóm khách hàng nhạy cảm về giá.

Đây cũng là dấu hiệu cho thấy bất động sản Hải Phòng đang chuyển sang một giai đoạn cạnh tranh mới. Trong đó, năng lực lựa chọn đúng phân khúc, xây dựng sản phẩm phù hợp và duy trì thanh khoản mới là thước đo quyết định.

Nói cách khác, thị trường không còn chỉ sàng lọc doanh nghiệp theo quy mô vốn, mà đang sàng lọc theo chất lượng chiến lược. Những doanh nghiệp tạo ra giá trị thực cho khách hàng sẽ có cơ hội dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo; ngược lại, ngay cả những nhà phát triển lớn cũng có thể đối mặt với áp lực nếu sản phẩm không theo kịp nhu cầu của thị trường.

Những diễn biến của nửa đầu năm 2026 cho thấy điều đó khá rõ. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, giao dịch toàn thị trường giảm so với cùng kỳ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven khi tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn.

Tuy nhiên, dòng tiền không biến mất mà có xu hướng tập trung vào một số phân khúc và một số chủ đầu tư nhất định. Trong gần 1.400 giao dịch sơ cấp ghi nhận tại khu vực Hải Phòng cũ, phần lớn thanh khoản đến từ các dự án được quy hoạch bài bản của những chủ đầu tư có uy tín như Vinhomes Royal Island và Vinhomes Golden City.

Diễn biến này phản ánh một sự thay đổi quan trọng của thị trường. Người mua không còn bị hấp dẫn đơn thuần bởi quy mô dự án hay những lời hứa về tiềm năng tăng giá. Thay vào đó, họ ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai được đảm bảo, hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh và đặc biệt là đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ giai đoạn định giá kỳ vọng sang định giá bằng giá trị thực.

Ông Nguyễn Trung Ngọc, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, nhận định nửa cuối năm 2026, thanh khoản có thể cải thiện nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt và hỗ trợ lãi suất.

Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ không diễn ra đồng đều. Phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt các sản phẩm có mức giá từ 4 – 7 tỷ đồng, căn hộ bình dân và nhà ở xã hội, được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt giao dịch. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng và các dự án có mức giá quá cao vẫn sẽ đối mặt với áp lực hấp thụ.

Ở góc độ chiến lược, đây là dấu hiệu cho thấy bất động sản Hải Phòng đã bước sang một giai đoạn phát triển trưởng mới. Lợi thế cạnh tranh không còn thuộc về doanh nghiệp sở hữu nhiều quỹ đất nhất hay triển khai nhiều dự án nhất, mà thuộc về những nhà phát triển có khả năng đọc đúng nhu cầu của thị trường, lựa chọn đúng phân khúc, xây dựng hệ sinh thái tạo giá trị dài hạn và duy trì được thanh khoản ngay cả khi thị trường điều chỉnh