Chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những cách thức hữu hiệu để điều tiết thị trường bất động sản Việt Nam, góp phần giảm giá bất động sản. Mục tiêu của chính sách pháp luật về tín dụng là nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế.
Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Có Vai Trò Quan Trọng Trong Nền Kinh Tế
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, bất động sản là thành tố vô cùng quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Tác động của thị trường bất động sản với nền kinh tế mang tính chất rộng khắp, toàn diện. Sự tác động không chỉ liên quan trực tiếp đến sự phát triển kinh tế, mà còn tác động đến sự ổn định xã hội. Thực tế ghi nhận nhiều trường hợp, sự thịnh vượng hay đóng băng của thị trường bất động sản có thể dẫn đến các cuộc khủng hoảng tài chính lớn, như cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008 tại Mỹ.
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản cũng là một trong những nguyên nhân chính tác động đến sự “lên – xuống” của nền kinh tế. Bởi lĩnh vực này tác động trực tiếp và gián tiếp đến các ngành kinh tế phụ trợ như xây dựng, du lịch, tài chính – ngân hàng… Hiện thị trường bất động sản Việt Nam thường xuyên phải đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ tình trạng nợ xấu, tồn kho bất động sản tăng cao, gặp khó trong huy động vốn, sự suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế. Do đó, trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật cung – cầu tự nhiên, việc Nhà nước chủ động tăng cường điều tiết thị trường BĐS khi thị trường có “dấu hiệu bất ổn” là vô cùng cần thiết.
Cũng theo ông Đính, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã có quy định về cơ chế điều tiết thị trường bất động sản tại Điều 79. Nội dung này được làm rõ hơn tại Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, Bộ Xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế – xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường bất động sản để đánh giá tình hình và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường. Các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, để làm được điều này không hề đơn giản. Bởi lẽ cơ sở dữ liệu của chúng ta hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác.
Thị trường bất động Sản Việt Nam
Tìm hiểu diễn biến, lịch sử giá bán bất động sản trên Batdongsan.com.vn – website số 1 về bất động sản tại Việt Nam.
Áp Dụng Chính Sách Tín Dụng Nhằm Điều Tiết Thị Trường Bất Động Sản
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất một số giải pháp về chính sách tín dụng nhằm điều tiết thị trường bất động sản khi thị trường có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội mà không ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà để ở của người dân như sau.
Thứ nhất, ông Đính cho rằng cần thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ. Để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.
Thứ hai là tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp đặt các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến thị trường bất động sản, từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Bên cạnh đó, thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.
Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn… Muốn chính sách áp dụng “đúng và trúng”, Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi.
Cũng theo ông Đính, việc đẩy nhanh công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản và một số chỉ tiêu ảnh hưởng để có căn cứ xác định thời điểm cần vào cuộc của Nhà nước là điều hết sức cần thiết. Đặc biệt, trước bối cảnh giá bán bất động sản đang có nhiều quan ngại như hiện nay. Để điều tiết thị trường bất động sản toàn diện hơn, chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường bất động sản, hạn chế tối đa rủi ro.
