Trong khi thanh khoản thị trường vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện, áp lực tài chính đang khiến làn sóng rao bán nhà đất tại TP.HCM gia tăng, nhất là ở tháng cuối 2022 đầu năm 2023.
Tiếp xúc với một khách hàng cần bán lô đất nền tại Nhơn Trạch mới mua cách đây 1 năm, vị này cho Batdongsan.com.vn biết đang hối hận vì mấy tháng trước không chịu thoát hàng. Theo kế hoạch, chị cũng không tính bán lúc này nhưng giờ cần tiền gấp nên phải bán ra lúc thị trường giảm nhiệt. “Bán lúc này là xác định không lời mà chỉ có lỗ nhưng do tình hình tài chính bắt buộc nên phải chấp nhận. Môi giới cũng chia sẻ là khó và sẽ phải chấp nhận thương lượng. Dù giá bên tôi đưa ra thấp hơn 300 triệu đồng so với giá gốc nhưng bên mua vẫn kỳ kèo đòi giảm thêm, ai bán đất lúc này cũng đều chịu ép giá nhưng muốn bán nhanh thì phải chịu thiệt về mình”, vị này cho hay.
Nhiều người mua BĐS đang có tâm lý thoát hàng để cơ cấu lại dòng tiền khi thị trường nhà đất giảm nhiệt.
Không chỉ với dân đầu tư, nhiều người mua ở thực cũng phải hủy kế hoạch mua nhà ở khi thị trường bấp bênh. Anh Tấn Tài ( quận 11, TP.HCM) cũng đang ráo riết rao bán lại căn hộ đã mua tại một dự án chung cư hình thành trong tương lai ở Bình Tân vì sợ tài chính của gia đình thời gian tới sẽ không cáng đáng nổi. “Tính ra riêng nên vợ chồng tôi mới gom góp vốn liếng, vay thêm ngân hàng để mua nhà. Giờ đóng hơn 70% giá trị rồi nhưng vẫn phải sang tay vì tình hình thu nhập đang bấp bênh, lãi suất phải trả theo tháng tăng và khả năng kinh tế năm nay sẽ khó khăn nên tôi quyết định không ra riêng nữa mà nhượng lại càng sớm càng tốt”, anh Tài chia sẻ.
Không chỉ những người sử dụng đòn bẩy tài chính, ngay cả nhà đầu tư dùng vốn thực cũng có tâm lý cơ cấu lại hướng đầu tư dòng tiền. Anh Ngọc Anh, một nhà đầu tư cho biết, đầu năm 2022 đã xuống tiền mua một lô đất rộng 200m2, với mức giá 5 tỷ đồng tại Đồng Nai. Đến nay, dù giảm giá 15% nhưng vẫn chưa tìm được chủ mới. “Thị trường giảm nhiệt nhanh, mọi tính toán ban đầu của tôi đều đổ vỡ. Dù không đến mức gánh nợ do không vay mượn nhưng giờ tôi muốn gom lại tiền để phòng các trường hợp rủi ro trong làm ăn và tính toán lại hướng đầu tư”.
Nhà đầu tư này cho rằng, giờ ôm tiền gửi ngân hàng ăn lãi suất ngắn hạn thấp nhất cũng đã từ 8-9%. Nếu gửi hết số tiền trên thì ít nhiều anh cũng kiếm được 300-400 triệu đồng/năm, còn để trong đất thì phải chờ 2-3 năm nữa.
Báo cáo thị trường từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong tháng 12/2022, lượng tin rao bán nhà đất trên cả nước tăng 22% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó phân khúc ghi nhận rao bán nhiều nhất rơi vào đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố và căn hộ chung cư với mức tăng trung bình từ 14-32%.
Xét riêng về thị trường TP.HCM, lượng tin rao bán BĐS cũng tăng 30% so với cùng kỳ 2021. Trong đó đất nền có nhu cầu rao bán tăng 54%, nhà mặt phố tăng 48%, nhà riêng tăng 42% còn căn hộ và biệt thự liền kề có lượng sản phẩm cần rao bán lần lượt tăng 14-22%. Loại hình căn hộ cao cấp có lượng sản phẩm rao bán tăng 20%, căn hộ trung cấp cũng tăng 14% số lượng tin rao bán. Phần lớn các sản phẩm căn hộ, đất nền cần sang nhượng trong thời điểm này đến từ các dự án thứ cấp, đã và đang trong quá trình triển khai được nhà đầu tư mua đi bán lại dưới sức ép tài chính cuối năm. Số lượng sản phẩm sơ cấp do chủ đầu tư và các sàn chào bán không nhiều vì nguồn hàng tồn không còn, thiếu dự án mới cũng như giai đoạn triển khai mới nên không có sản phẩm sơ cấp giao dịch.
Làn sóng rao bán BĐS cũng gia tăng mạnh tại các thị trường tỉnh. Cụ thể, tại Khánh Hòa và Đà Nẵng, lượng sản phẩm BĐS cần rao bán tăng 40-43%, ở các khu vực gần TP.HCM như Bình Dương, Bình Thuận, Lâm Đồng, số lượng tin rao bán nhà đất cũng tăng trung bình từ 15-22%. Long An còn ghi nhận số tin rao bán nhà đất tăng 54% so với cùng thời điểm năm 2021.
Nhu cầu bán và tìm mua nhà đất vẫn đang cao nhưng người mua có tâm lý chờ giá giảm sâu hơn mới xuống tiền.
Xét về nhu cầu tìm kiếm nhà đất, theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua tuy giảm so với các đợt cao điểm đầu năm nhưng lượt truy cập trang để tìm kiếm nhà đất vẫn rất lớn. Với các loại hình như căn hộ, nhà mặt phố, biệt thự, lượt quan tâm vẫn tăng trung bình từ 7-14% so với cùng kỳ. Riêng thị trường TP.HCM, lượt quan tâm BĐS tăng đến 26%, tăng mạnh nhất là với loại hình biệt thự, nhà phố và đất nền với mức tăng làn lượt là 27%, 38% và 12%. Dù sự quan tâm dành cho nhà đất vẫn tăng nhưng tỷ lệ chốt hợp đồng thành công lại đang khá thấp. Theo nhiều sàn môi giới đang hoạt động tại TP.HCM và một số tỉnh thành lân cận, lượng giao dịch chốt thành công giảm đến 80-90% nếu so sánh với thời điểm giữa năm 2022 trong khi nhu cầu cần bán lại tăng ít nhất 40-50% so với cùng kỳ 2021.
Chị Thu Trang, một môi giới căn hộ tại TP.HCM cho biết, giờ vẫn cố gắng duy trì liên lạc với khách hàng để giữ mối chứ không kỳ vọng bán được hàng thời điểm này. Nhiều khách hàng vừa mua nhà cách đây mấy tháng giờ cũng nhờ môi giới sang nhượng lại giúp với giá gốc, không lời. Một số nhà đầu tư là khách mua từ các dự án trước đây cũng liên hệ nhờ bán lại vì lo ngại rủi ro tài chính và cảm giác thiếu an toàn.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, làn sóng rao bán nhà đất có thể sẽ còn tăng trong các tháng tới đây khi thị trường được dự đoán sẽ cần ít nhất là 1-2 năm để tái cấu trúc và hồi phục. Thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện ngày càng nhiều các trường hợp cần rao bán, sang nhượng tài sản. Đa số người bán lúc này đều giảm giá kỳ vọng nếu có nhu cầu thu hồi dòng tiền nhanh. Dư chấn này dự kiến vẫn kéo dài sang năm 2023 nên thời gian tới là thời gian thuận lợi để mặc cả mua tài sản với giá hợp lý. Nếu nhà đầu tư có tài chính vững vàng có thể xem xét nắm giữ BĐS lúc này để khai thác và tích lũy sẽ có lợi trong dài hạn.
Tuy nhiên ông Tuấn cho rằng, tiêu chí đầu tư an toàn và có giá trị khai thác thương mại nên được đưa ra đầu tiên khi quyết định xuống tiền mua BĐS thay vì đề cao yếu tố lợi nhuận ngắn hạn. Tốt nhất nhà đầu tư nên chọn các BĐS vừa có thể khai thác dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, vừa có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Phân tích về khía cạnh đầu tư của thị trường BĐS trong năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường sẽ có nhiều thách thức về vốn và thanh khoản. Tuy nhiên vẫn có những hướng đầu tư mang lại hiệu quả tốt trong dài hạn và ít rủi ro mà nhà đầu tư cá nhân có thể tham khảo. Theo đó, các phân khúc như nhà mặt phố, nhà riêng lẻ, đất nền ở vùng ven và đầu tư căn hộ cho thuê có thể là hướng lựa chọn phù hợp vào thời điểm thị trường đang trầm lắng. Những loại hình trên vừa có khả năng giữ dòng tiền tốt, tính an toàn cao, nhu cầu sở hữu luôn lớn và có thể khai thác thương mại, cho thuê trong giai đoạn chờ bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Tuy nhiên ông Tuấn cũng phân tích, tùy vào khả năng tài chính mà nhà đầu tư nên chọn phân khúc phù hợp với bản thân. Theo đó, dòng sản phẩm nhà mặt phố mang lại lợi nhuận từ khai thác cho thuê tốt nhưng chi phí bỏ ra cũng rất lớn lên đến hàng chục tỷ đồng. Do giá cao nên thanh khoản sẽ chậm và kén khách mua đi bán lại, vì vậy phân khúc này hợp với người có tài chính khá giả, có dòng tiền mặt mạnh để nắm giữ tài sản trong dài hạn từ 3-4 năm trở lên.
Còn với nhà đầu tư có tầm tài chính vừa phải từ 2 – 5 tỷ đồng đổ lại, có thể tham khảo tìm mua các sản phẩm đất nền vùng ven bởi tiềm năng của loại hình này luôn rất lớn. Hiện tại, giá đất nền tại nhiều khu vực vệ tình TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bình Phước… đang có xu hướng giảm và quay về giá trị thực. Sau khi mua đất, có thể tận dụng cơ hội xây nhà hoặc phòng trọ cho thuê trên chính khu đất sẽ gia tăng được cơ hội khai thác tiêu dùng, chuyển tình trạng tài sản từ dạng rủi ro tiềm ẩn sang ổn định, an toàn và nắm giữ trong 3-5 năm trở lên có thể tối ưu hóa lợi nhuận gộp từ cho thuê và gia tăng giá trị đất tối thiểu trên dưới 15% mỗi năm, càng nắm giữ lâu lợi nhuận càng tăng dần theo thời gian. Tuy nhiên chỉ nên chọn đất có sổ, có kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc gần khu dân cư hay gần khu công nghiệp.
Nhiều tín hiệu tích cực từ chính sách quản lý dự báo sẽ giúp hỗ trợ cho đà phục hồi của thị trường BĐS trong thời gian tới.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực thì cho rằng, thị trường BĐS đang dần có dấu tích cực về nguồn vốn. Theo đó, tín dụng năm 2023 sẽ dồi dào hơn năm 2022, nhờ quyết định nới thêm hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại để tạo đà cho doanh nghiệp vận hành năm 2023. Ngoài ra nguồn tiền từ thị trường chứng khoán cũng dần tăng trở lại, thị trường trái phiếu đang dần phục hồi. Với những chỉ dấu tích cực này, bức tranh kinh tế 2023 sẽ tươi sáng hơn.
Còn theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2023. Kinh tế sẽ phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng phục hồi mạnh hơn, trong đó phải kể đến sự phục hồi của du lịch nội địa, lạm phát cơ bản được kiểm soát, tỷ giá lãi suất tăng nhưng trong tầm kiểm soát. Thị trường BĐS năm 2023 cũng vì vậy sẽ có nhiều yếu tố chuyển biến tích cực hơn, ngân hàng sẽ có room tín dụng mới và sẽ ưu tiên cấp nguồn cho các dự án đủ điều kiện về mặt pháp lý; Luật Đất đai 2023 hứa hẹn sẽ giải quyết bài toán đền bù giải phóng mặt bằng, gỡ vướng pháp lý cho nhiều dự án; Đầu tư công được đẩy nhanh thúc đẩy phát triển kinh tế vùng miền…
Tuy nhiên ông Khương cũng lưu ý, thị trường vẫn cần thời gian để phục hồi, mọi chuyển biến sẽ theo hướng khá thận trọng, thanh khoản nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn định nhưng các loại hình lướt sóng vẫn khó khăn. Vì vậy nếu lựa chọn đầu tư lúc này, cần xác định tâm lý đi đường dài và trường vốn trong dài hạn.