Nhà ở bình dân biến mất, thậm chí được nhận định là khó có thể xuất hiện trở lại tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Vậy đâu là giải pháp thúc đẩy nhà ở bình dân phát triển trong thời gian tới?
Căn Hộ Cao Cấp Áp Đảo Thị Trường
Thị trường bất động sản Việt Nam đã dần “tăng nhiệt” nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung – được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu về nhà ở của người dân, còn nhu cầu của đại đa số người dân – nhà ở bình dân lại đang bị “bỏ rơi”, khiến tình trạng mất cân đối cung – cầu ngày càng trầm trọng.
Báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung – cầu đang trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2024 có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán rất tốt bởi nhu cầu mua căn hộ, cả để ở và đầu tư, luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán. Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.
Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được Hội Môi giới chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến quý 3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý 2/2019. Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường Đà Nẵng cho thấy mức tăng 46,2% trong quý 3, cao hơn mức tăng của TP.HCM, với hơn 50% nguồn cung mới trong quý 3 có giá trên 80 triệu đồng/m2.
Như vậy có thể nói, tại các đô thị lớn, mặc dù nhu cầu về nhà ở bình dân rất lớn và không được đáp ứng nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp cũng không dư thừa và chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu nhất định. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện tại, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư rất lớn, từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế và người nước ngoài từ làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới “nới lỏng” điều kiện sở hữu cho đối tượng này. Thậm chí, số lượng khách hàng sẵn sàng trả thêm khoản tiền chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, cao cấp nhất trong dự án cũng không ít. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở bình dân trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.
chung cư hà nội
Batdongsan.com.vn – website số 1 về bất động sản cung cấp những thông tin mới nhất về giá cả và lịch sử giá của thị trường chung cư Hà Nội.
Giải Pháp Nào Phát Triển Nhà Ở Bình Dân ?
Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân, ông Đính cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà Nước. Theo đó, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng. Đồng thời ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư. Ngoài ra, đề xuất “cộng điểm ưu tiên” khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho các nhà các chủ đầu tư đã tạo lập nhà ở bình dân, nhà ở vừa túi tiền.
Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở bình dân. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý. Song song với việc thúc đẩy nguồn cung, cơ quan quản lý Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ cầu mua nhà của người dân. Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân. Quỹ sẽ công bố công khai và minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh, từ đó lựa chọn được các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của họ. Đồng thời quỹ cũng là cơ quan quản lý, tổng rà soát những cá nhân đã mua/thuê các dự án được quỹ này phát triển và tiến hành thu hồi lại nhà nếu phát hiện mua/bán sai quy định, làm giả tài liệu thu nhập và không kê khai tài sản đúng.
Ngoài ra, Nhà nước cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản, hướng tới những chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất… Nhà nước cần thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.
Tuy nhiên, để các chính sách điều tiết thực sự hiệu quả, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, lành mạnh trong dài hạn. Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh. Hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS, đặc biệt là dữ liệu về giá sẽ là nền tảng quan trọng để quản lý/theo dõi giá bất động sản, đảm bảo căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp, tránh tình trạng giá nhà tăng cao đột biến do đầu cơ hoặc các yếu tố thị trường khác. Còn hệ thống quản lý nhà ở định danh tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cũng như tình hình thanh toán phúc lợi xã hội, hồ sơ thế chấp… sẽ giúp các cơ quan xác định được lịch sử giao dịch, thực trạng nhà ở của mỗi cá nhân, phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực…
Câu chuyện nhà ở bình dân và nhiều vấn đề khác của thị trường bất động sản sẽ được chia sẻ tại Hội nghị VRES sắp tới của Batdongsan.com.vn. Đây là sự kiện thường niên lớn nhất trong năm của Batdongsan.com.vn, thu hút sự tham gia đông đảo của giới chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản, các môi giới bất động sản và truyền thông.
